Le marché immobilier vietnamien émerge comme l’une des destinations d’investissement les plus attractives en Asie du Sud-Est, soutenu par une forte croissance économique, une augmentation des investissements directs étrangers (IDE) et un environnement réglementaire en maturation. Les récentes réformes des lois foncières et immobilières par le gouvernement ont amélioré la transparence du marché, tandis que la baisse des coûts d’emprunt et la forte demande continuent d’alimenter la croissance dans les secteurs de l’immobilier résidentiel, commercial et industriel.
La situation stratégique du pays, l’urbanisation rapide et l’expansion des infrastructures renforcent encore son attrait pour les investisseurs étrangers et nationaux. Cet article explore le secteur immobilier en plein essor au Vietnam, en mettant en lumière les tendances clés du marché, les opportunités d’investissement et les changements réglementaires qui façonnent l’industrie en 2025.
Pourquoi le marché immobilier vietnamien est une destination d'investissement de premier plan ?
Les solides fondamentaux économiques du Vietnam sont un facteur majeur derrière son marché immobilier florissant. Le pays a enregistré un taux de croissance du PIB de 7,09 % en 2024, accélérant par rapport aux 5,05 % de 2023. Les principales institutions financières, telles que la Banque mondiale et Oxford Economics, prévoient un taux de croissance du PIB de 6,5 à 6,6 pour cent pour 2025, renforçant ainsi la confiance des investisseurs dans la stabilité économique à long terme du Vietnam.
Cette expansion économique s’est traduite par un pouvoir d’achat des consommateurs plus élevé, une augmentation de la demande des entreprises pour des espaces commerciaux et des flux de capitaux étrangers croissants dans le secteur immobilier. Avec des IDE réalisés atteignant 25,4 milliards de dollars américains en 2024, soit une augmentation de 9,4 % en glissement annuel, le Vietnam continue d’attirer des investissements immobiliers significatifs de la part de sociétés multinationales et d’investisseurs institutionnels.™™
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Le bulletin économique du Vietnam pour 2024 : PIB, commerce, IDE
Selon le rapport sur les perspectives du marché immobilier vietnamien 2025 de JLL, Hanoï est devenue une destination de premier choix pour les investissements immobiliers, avec des prix des appartements en hausse de 22,3 % en glissement annuel au troisième trimestre 2024, atteignant 2 547 dollars américains par mètre carré (m²). Cette appréciation rapide est en grande partie due à une forte demande, à de nouvelles lois sur le logement et à un afflux d’investisseurs profitant des améliorations réglementaires.
Les ventes totales d’appartements au troisième trimestre 2024 ont bondi de 226 pour cent en glissement annuel, atteignant 6 840 unités, marquant l’un des plus forts rebonds du marché immobilier vietnamien. Le segment résidentiel reste attractif tant pour les utilisateurs finaux que pour les investisseurs, en particulier dans les quartiers de premier choix et les zones satellites en développement d’infrastructures.
Comme le rapporte Global Property Guide, le marché immobilier de HCMC est en période de recalibration des prix, suite à une baisse de 2,5 pour cent en glissement annuel au troisième trimestre 2024, ramenant le prix moyen des appartements à 3 148 dollars US par mètre carré. La demande s’est affaiblie, entraînant une baisse annuelle de 4 pour cent des ventes d’appartements.
Cependant, la stabilisation du marché est attendue en 2025, car la ville met en œuvre un cadre révisé des prix fonciers visant à accroître la transparence et à aligner les évaluations foncières avec les taux du marché. Ce changement réglementaire devrait rétablir la confiance des investisseurs, positionnant HCMC pour une reprise progressive des prix dans les mois à venir.
| Ville | Prix moyen des appartements en 2024 (US$/m²) | Changement annuel (%) | Tendance du marché |
|---|---|---|---|
|
Hanoi |
2,547 |
+22,3 |
Forte croissance |
|
Ho Chi Minh Ville |
3,148 |
-2,5 |
Stable |
L'immobilier industriel et logistique : le moteur de croissance du Vietnam
Le Vietnam est un centre de fabrication de premier plan en Asie du Sud-Est, bénéficiant de la stratégie Chine+1 et de la diversification des chaînes d’approvisionnement mondiales. Le secteur immobilier industriel du pays a connu un afflux record d’IDE, la logistique et la fabrication émergeant comme des domaines de croissance clés.
La demande de parcs industriels et de installations logistiques continue d’augmenter, soutenue par des projets d’infrastructure majeurs tels que l’expansion des autoroutes, les ports en eau profonde et les zones industrielles intelligentes. Les entreprises investissent de plus en plus dans des centres logistiques écologiques et technologiques, renforçant ainsi le rôle du Vietnam en tant qu’acteur clé du commerce mondial et de la réalisation des commandes de commerce électronique.
En 2024, le Vietnam a enregistré 25,4 milliards de dollars américains en IDE mis en œuvre, l’immobilier figurant parmi les principaux secteurs d’investissement étranger. Les développements dans les secteurs de la fabrication, de la logistique et de l’entreposage devraient surpasser les autres en 2025, en raison de la demande croissante de terrains industriels et d’espaces logistiques sur mesure.
Les nouvelles lois foncières et immobilières du Vietnam
Le Vietnam a mis en œuvre des réformes immobilières historiques visant à renforcer la sécurité des investissements et la transparence du marché. La loi foncière de 2024, la loi sur le logement de 2024 et la loi sur les activités immobilières offrent une plus grande clarté sur les droits de propriété foncière, les approbations de projets et les réglementations sur les investissements étrangers.
Les changements juridiques significatifs ayant un impact sur les investisseurs immobiliers incluent les suivants :
– Un nouveau cadre de prix fonciers a été introduit fin 2024, ajustant les évaluations foncières de 4 à 38 fois pour mieux refléter les conditions actuelles du marché.
– Les investisseurs étrangers sont désormais autorisés à acheter des unités de logement, avec des directives plus claires établies concernant les limites de propriété et les procédures de transaction.
– Un processus d’approbation accéléré pour les projets immobiliers, ce qui améliore les délais d’investissement et minimise les retards bureaucratiques.
Ces mises à jour réglementaires ont déjà conduit à une plus grande confiance des investisseurs, avec des attentes selon lesquelles 2025 marquera le début d’un nouveau cycle de croissance pour le secteur immobilier vietnamien.
Investissement étranger dans le marché immobilier vietnamien
Le marché immobilier vietnamien est de plus en plus accessible aux investisseurs étrangers, avec des politiques assouplissant progressivement les restrictions de propriété. Les amendements légaux de 2024 ont clarifié davantage les droits de propriété étrangers, facilitant ainsi l’investissement des acheteurs étrangers dans des propriétés résidentielles et commerciales.
Les personnes et entités étrangères peuvent désormais posséder des appartements et des maisons, bien qu’elles restent interdites de posséder des terrains. Il y a des plafonds sur la propriété étrangère, la limitant à 30 pour cent d’un immeuble d’appartements et à 350 unités de logement par quartier administratif. Bien que ces restrictions soient en place pour équilibrer les investissements étrangers avec les besoins de logement nationaux, elles garantissent également que le marché immobilier vietnamien reste une destination d’investissement sûre et attrayante.
Défis et considérations futures pour les investisseurs
Malgré la forte croissance immobilière du Vietnam, certains défis de marché persistent. La forte concentration de développements de luxe a entraîné un déséquilibre entre l’offre et la demande, avec 70 pour cent de la nouvelle offre résidentielle destinée aux acheteurs haut de gamme. Le logement abordable reste limité, ce qui a incité le gouvernement à lancer des initiatives pour étendre les programmes de logement social.
De plus, les contraintes de financement et les fluctuations de liquidité ont affecté à la fois les promoteurs et les acheteurs, en particulier dans le secteur immobilier de HCMC. Bien que les taux d’intérêt aient diminué, la disponibilité du crédit reste un facteur clé affectant les volumes de transactions et les délais de développement.
Pour les investisseurs, comprendre le cadre juridique en évolution du Vietnam, les développements des infrastructures et les tendances de la demande est crucial pour naviguer avec succès dans ce marché à forte croissance.
Pourquoi le Vietnam est la meilleure opportunité d'investissement immobilier en Asie du Sud-Est
Le secteur immobilier du Vietnam se distingue comme l’une des destinations d’investissement les plus prometteuses en 2025, soutenu par :
– Forte croissance du PIB et augmentation du pouvoir d’achat des consommateurs;
– Des flux d’IDE robustes dans l’immobilier résidentiel, commercial et industriel;
– Un cadre réglementaire en maturation avec des lois foncières et immobilières améliorées;
– L’expansion des infrastructures stimule la croissance immobilière urbaine et suburbaine;
– La position stratégique du Vietnam dans les chaînes d’approvisionnement mondiales renforce la demande pour les propriétés industrielles et logistiques.
Avec une transparence du marché en amélioration et une sécurité des investissements renforcée, le Vietnam offre des opportunités lucratives aux investisseurs, développeurs et multinationales cherchant à capitaliser sur le marché immobilier à la croissance la plus rapide en Asie du Sud-Est.
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