Le marché immobilier vietnamien émerge comme l’une des destinations d’investissement les plus attractives en Asie du Sud-Est, soutenu par une forte croissance économique, une augmentation des investissements directs étrangers (IDE) et un environnement réglementaire en maturation. Les récentes réformes des lois foncières et immobilières par le gouvernement ont amélioré la transparence du marché, tandis que la baisse des coûts d’emprunt et la forte demande continuent d’alimenter la croissance dans les secteurs de l’immobilier résidentiel, commercial et industriel.
Avison Young Vietnam a publié aujourd’hui son rapport trimestriel Q1/2025 sur le marché immobilier vietnamien. Le rapport décrit les développements dans les principaux segments immobiliers au premier trimestre 2025 et les prévisions pour le reste de l’année.
Une base solide et des perspectives à long terme aideront le marché immobilier vietnamien à surmonter les fluctuations à court terme.
Au premier trimestre 2025, le marché immobilier vietnamien a montré des signes positifs, suscitant des attentes pour une reprise plus large tout au long de l’année. Les flux d’IDE dans l’immobilier ont augmenté de 46 % en glissement annuel, atteignant près de 2,4 milliards de dollars. Le gouvernement a continué à stimuler les investissements publics et à mettre en œuvre de nouveaux cadres juridiques, tandis que certaines localités telles que Hanoï, Ho Chi Minh-Ville (HCMC), Binh Duong, Dong Nai et Ba Ria – Vung Tau ont annoncé des plans pour des enchères foncières, fournissant des réserves pour de nouveaux développements. Les fusions et acquisitions (M&A) et les transferts de projets sont également restés trés actifs, indiquant un intérêt continu des investisseurs et une confiance dans le potentiel à long terme du marché.
« Le marché a connu un début d’année relativement fluide. » L’annonce inattendue des États-Unis d’une politique fiscale réciproque de 46 % sur certaines exportations vietnamiennes a déclenché des inquiétudes à court terme. Cela dit, le Vietnam maintient toujours sa position solide en tant que destination d’investissement attrayante dans la région, grâce à sa main-d’œuvre, ses coûts de production abordables, son emplacement stratégique et ses incitations efficaces pour les IDE. Ces avantages continueront de soutenir la reprise du secteur immobilier. Le gouvernement vietnamien a tracé une voie claire vers le succès de la nation et, grâce à son expérience en matière de négociation, le Vietnam obtiendra les meilleurs résultats de ce changement dans le commerce international. – a déclaré David Jackson, directeur et PDG d’Avison Young Vietnam.
Nouvelle offre de bureaux suscitant l'optimisme dans trois marchés majeurs
Au premier trimestre 2025, les marchés de bureaux à Hanoï, HCMC et Da Nang ont tous enregistré de nouveaux projets. Avec une demande de bureaux au Vietnam de plus en plus diversifiée, les perspectives pour ce segment restent positives. Cependant, la concurrence devrait s’intensifier à mesure que l’offre continue de croître. Cela appelle les développeurs à adopter des stratégies de tarification flexibles, à offrir des commodités sur mesure et à accélérer la transformation numérique et les modèles de bureaux verts pour rester compétitifs.
À Hanoï, le lancement de ThaiSquare Caliria de Grade A a ajouté plus de 8 400 m² de surface locative, aux côtés d’autres développements de petite à moyenne taille. Cela reflète une tendance croissante à répondre aux besoins en espace flexible et en coûts des PME et des startups. De plus, une plus grande importance est accordée aux espaces de travail verts, à la technologie intégrée et aux normes de qualité.
À Da Nang, le bâtiment ICT1 au sein du Parc Logiciel n°2 a commencé ses opérations en janvier, ciblant des entreprises innovantes dans les domaines des semi-conducteurs et de l’IA. Les loyers des bureaux de classe A et B sont restés stables à 31 USD/m²/mois et 15 USD/m²/mois, respectivement, indiquant une dynamique équilibrée entre l’offre et la demande.
À HCMC, les prix de location et les taux d’occupation des bureaux de classe A et B dans les quartiers centraux des affaires sont restés stables à 55 USD/m²/mois et 28 USD/m²/mois. La nouvelle offre comprenait CT Dream et CT Space (5 000 m² au total) dans les districts de Phu Nhuan et Tan Phu, la tour Beacon de 7 000 m² et le 20e espace de coworking Regus (2 000 m²) par International Workplace Group dans le district de Binh Thanh. La présence croissante d’espaces de bureaux dans les zones non-CBD devrait intensifier la concurrence en matière de prix de location et d’occupation, surtout à partir du deuxième trimestre 2025, à mesure que de nouveaux projets entreront en service.
Les prix des condominiums à HCMC continuent d'augmenter, les transactions à Hanoi marquent une pause
Le premier trimestre 2025 a été une période relativement calme pour les transactions d’appartements en raison des vacances prolongées et du sentiment de prudence du marché parmi les acheteurs et les investisseurs. Néanmoins, les prix ont continué leur tendance à la hausse dans les villes clés.
À HCMC, les prix des appartements ont augmenté de 6 % par rapport à la fin de 2024, atteignant une moyenne de 3 200 à 5 200 USD/m². Notamment, les prix des projets le long de la ligne de métro 1 ont connu des augmentations marquées, certaines allant jusqu’à 20 % en glissement annuel, comme Gateway Thao Dien et Lumière Riverside. L’offre récente provenait principalement des nouvelles phases de vente d’Eaton Park, The Opus One, et de 616 unités à Masteri Grand View. En 2025, HCMC devrait voir 17 nouveaux projets et quatre développements de logements sociaux achevés. Les provinces voisines comme Binh Duong et Long An continuent de dominer la nouvelle offre grâce à l’abondance de terres et à une connectivité infrastructurelle favorable.
À Da Nang, l’annonce de la nouvelle liste des prix des terrains et l’approbation du projet APT Tower ont contribué à une modeste augmentation des prix des condominiums, avec une offre future toujours orientée vers le segment haut de gamme.
À Hanoï, les volumes de transactions ont faibli par rapport aux trimestres précédents, avec des prix de vente primaires allant de 2 600 à 3 700 USD/m², inchangés par rapport au T4/2024. Pourtant, les investissements, les mises en chantier et les transferts de projets restent actifs, comme dans des développements tels que Global City et la nouvelle zone urbaine de Me Linh, ce qui indique des efforts continus pour élargir les portefeuilles fonciers.
De nouveaux projets de parcs industriels élargissent le marché immobilier
Le secteur de l’immobilier industriel du Vietnam a connu une vague de projets nouvellement approuvés et initiés à l’échelle nationale au premier trimestre 2025, soulignant la position proactive des développeurs et l’engagement du gouvernement à attirer des IDE de haute qualité pour la croissance économique. La récente croissance des flux de capitaux dans les industries de haute technologie et des semi-conducteurs démontre l’attrait du Vietnam pour les investisseurs technologiques. Avec l’approche flexible du gouvernement vietnamien en matière de réglementations sur l’IA, son engagement à développer une main-d’œuvre qualifiée et un écosystème d’innovation pour un progrès technologique durable, le Vietnam pourrait dépasser d’autres centres technologiques traditionnels à l’avenir.
HCMC continue de se concentrer sur l’attraction des investissements dans les semi-conducteurs et l’industrie de haute technologie. Au premier trimestre 2025, une usine de production de dérivés de plasma a été inaugurée dans le parc de haute technologie de Saigon. De plus, une usine de semi-conducteurs devrait également être inaugurée en 2025. Le leadership continu de la ville en matière d’investissement de haute valeur influence les provinces environnantes : Ba Ria – Vung Tau prévoit quatre nouveaux parcs industriels (totalisant plus de 3 800 ha), Long An a lancé son premier parc éco-industriel, et Binh Duong a enregistré un plan d’investissement pour un grand campus de centres de données.
Dans le centre du Vietnam, Da Nang élargit sa réserve de terrains industriels, avec des plans pour construire et solliciter des investissements dans les zones de production, de commerce et de services, et de logistique au sein de sa Zone de Libre-Échange, ainsi que le début de la construction du Parc Industriel de Hoa Ninh de 400 hectares dans le district de Hoa Vang. Les provinces voisines lancent également des projets à grande échelle, y compris le parc industriel de Phu My (phase 1) à Binh Dinh et VSIP II à Quang Ngai.
Pendant ce temps, la région du Nord reste un point chaud pour le développement industriel. Le taux d’occupation de Hanoï a atteint 93 %, soit une augmentation de 5 % par rapport à la fin de 2024. La capitale a approuvé la planification d’un parc industriel propre à Soc Son et de nouveaux clusters industriels dans les districts de Thach That et Thuong Tin. D’autres provinces, y compris Nghe An, Bac Giang, Hai Phong, Thai Nguyen, Quang Ninh, Thai Binh et Nam Dinh, ont également vu de nombreux projets soit lancés, soit approuvés au cours du trimestre.
La proposition de taxe réciproque de 46 % par les États-Unis, bien qu’elle provoque des fluctuations à court terme, offre également une opportunité au Vietnam d’accélérer la diversification des partenariats commerciaux, d’optimiser les politiques d’incitation et d’attirer des investissements pour soutenir ses objectifs de développement à long terme.
Les appartements avec services prospèrent grâce aux arrivées internationales record au premier trimestre 2025.
Le Vietnam a accueilli un nombre record de visiteurs internationaux au premier trimestre 2025, stimulant de manière significative le segment des appartements avec services. À HCMC, la demande des clients haut de gamme a explosé, en particulier pour les appartements de service de catégorie A. Les opérateurs ont adapté les politiques de location pour optimiser l’occupation, y compris en combinant des unités plus petites adjacentes en espaces plus grands pour les locations de groupe. Les loyers de catégorie A ont atteint 42 USD/m²/mois, en hausse de 8 %, et les taux d’occupation ont atteint 85 %, en hausse de 9 % d’un trimestre à l’autre.
À Hanoï, les projets avec des opérateurs de marques internationales tels que Somerset West Point (The Ascott Limited), InterContinental Hanoi Westlake (IHG) et Sheraton Hanoi (Marriott) ont enregistré de meilleures performances de location, soulignant la préférence des locataires pour les services professionnels et les commodités.
Avec le resserrement des réglementations sur les locations à court terme dans les unités de copropriété, les appartements avec services, qui sont autorisés pour l’hébergement et gérés professionnellement, pourraient être une solution d’hébergement plus appropriée. Notamment, les voyageurs de Russie, de Corée du Sud et de Chine, les grands marchés entrants du Vietnam, optent de plus en plus pour des hébergements de haute qualité, ouvrant la voie à une croissance soutenue dans ce segment.
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